山东省物价局关于征求《山东省物业服务收费管理办法（第二次公开征求意见稿）》意见的公告

 2010年9月6日，我们将《山东省物业服务收费管理办法（征求意见稿）》向社会公开征求意见。对此，社会高度关注、讨论热烈，其间共收到意见和建议2689条。根据各方面的意见和调研情况，我们对征求意见稿作了进一步修改，形成了《山东省物业服务收费管理办法（第二次公开征求意见稿）》。现将第二次公开征求意见稿全文公布，再次征求社会各界意见。欢迎有关单位和各界人士在2011年3月25日前，通过以下三种方式提出意见：

 （1）通过电子邮件方式将意见发送至：电子邮箱：sdwjzfc@163.com 

（2）将意见形成书面材料传真至：0531-86954761

（3）通过信函方式将意见寄至：山东省济南市东关大街长盛小区38号山东省物价局综合法规处（邮政编码：250013），并请在信封上注明“物业服务收费征求意见”字样。

　

　

                               山东省物价局

       二〇一一年三月十七日

 

山东省物业服务收费管理办法

 

（第二次公开征求意见稿）

 

第一条　为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本办法。

第二条　本办法适用于本省行政区域内的物业服务、收费及监督管理。

　第三条　本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业或其他管理人对房屋及配套的设施设备和共用部位及相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主（使用人）所收取的费用。

第四条　提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，逐步促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则，收费标准应当根据物业服务成本、法定税费和合理利润确定。

第六条 省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门和其他有关部门依据国家有关规定，制定全省物业服务收费政策，指导全省物业服务收费管理工作。

市、县政府价格主管部门会同同级房地产管理部门或者建设行政主管部门（以下统称物业主管部门）按照价格管理权限，负责本行政区域内物业服务收费的日常管理和监督检查工作。

第七条  普通住宅的房屋物业服务费、停车物业服务费实行政府指导价，由市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度，报同级人民政府批准。具体收费标准，未成立业主委员会的，由建设单位与招聘的前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定，并列入购房合同中；已成立业主委员会的，由业主委员会经业主大会同意和物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内，根据选择的服务等级、服务质量、服务成本等因素协商确定，必要时可以邀请属地乡、镇人民政府及街道社区参与协调。

其他物业服务收费实行市场调节价，由业主委员会或者业主、物业使用人依法、依规与物业服务企业约定。

第八条　普通住宅房屋物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。

物业服务等级标准由省质量技术监督部门会同同级建设和价格主管部门公布。

第九条　物业服务费由物业服务企业向业主或物业使用人收取，自房屋交付业主或者物业使用人之日起按月计收。

业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知的业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。

建设单位交付物业时应当与业主或者物业使用人共同验房。双方一致认定合格的，物业服务费由业主承担；双方一致认定房屋质量、配套设施设备不符合法律法规规定和购房合同约定条件、需要整改的，整改期间的物业服务费由建设单位承担。

物业交付后长期空置的，其物业服务费应当适当减收。

第十条　物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含上述物业服务合同内容。

前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应当适当减免，具体减免比例应当在前期物业服务合同中约定，差额部分由建设单位补偿物业管理企业。

第十一条 普通住宅房屋物业服务成本包括：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；

（三）物业管理公共区域清洁卫生费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理公共区域秩序维护、安全防范费用；

（六）办公费用；

（七）物业服务企业的固定资产折旧；

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九）经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十二条　房屋物业服务费按照法定房屋产权面积计收。已办理产权证的，以《房屋所有权证》记载的房屋面积计收；未办理房产证的，按购房合同标明的房屋建筑面积计算。

业主专用车库、储藏室不得单独计收物业服务费。

第十三条  物业管理区域共用车库内的车位使用人应当交纳停车物业服务费。

停车物业服务费包括车库内的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护等发生的费用。

业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

第十四条　占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会确定。

车位场地委托物业服务企业管理的，物业服务企业可适当提取管理费用。

第十五条 物业服务企业对车辆实行出入证管理的，应当为业主免费配置出入证。因遗失、损坏需要补办证的，可以收取工本费。

第十六条 物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取任何费用。

除前款规定以外的其他外来车辆，停放超过2个小时的，经业主大会同意，可以收取一定费用。

第十七条 供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。

物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第十八条 业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，由业主或者物业使用人按有关规定自行处理的，物业服务企业不得收费；委托物业服务企业处理的，建筑垃圾清运收费由双方协商确定。

第十九条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十条 物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律法规政策，严格履行物业服务合同，服务标准与收费标准应当质价相符。

第二十一条　物业服务企业应在物业管理区域内显著位置，将服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、价格举报电话12358等进行公示。对需要由业主或物业使用人分摊的费用，应当公布具体的分摊原则及计算方法，接受业主的监督，不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。

第二十二条　业主委员会应当定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支帐目。　

第二十三条 物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。

物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费，不得以各种理由拒绝交纳。业主拒不缴纳物业服务费的，物业服务企业可依法追缴。

物业产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。

第二十四条 政府价格主管部门对物业服务收费实行成本监审制度和价格监测制度。物业服务企业应当按照政府价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

第二十五条 政府价格主管部门应当会同物业主管部门，加强对物业服务内容、标准和收费项目、收费标准的监督检查和管理。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规予以处罚：
　　（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；
　　（二）低于服务等级要求提供服务并收费的；
　　（三）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；

（四）强制服务并收费的；
　　（五）不按规定实行明码标价的；

（六）其他违反价格法律、法规规定的行为。
　　第二十六条　价格主管部门、物业主管部门未按照《价格法》、《山东省物业管理条例》和本办法管理和监督物业服务的，由上级价格主管部门、物业主管部门纠正，并依法追究有关责任人责任。

第二十七条 本办法实施前已签订物业服务合同且尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。

第二十八条 各市可以结合当地实际制定具体实施办法。

第二十九条 本办法自2011年  月  日起施行。山东省物价局、山东省建设厅关于印发《山东省物业服务收费管理实施办法》的通知（鲁价费发〔2004〕205号）同时废止。