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创新做法 滕州市物价局明确新物业收费管理办法相关事项

时间:2018-08-16   字号:[ ]

一、设计备案表及缓冲期
物业服务收费备案是政府行政主管部门出于对物业服务行业的行政管理需要,该备案并不是审批性质,而仅仅是报告有关内容存案以备查考。据此,设计了《滕州市普通住宅前期物业服务收费备案表》,明确备案所需提供材料,要求对物业服务合同及收费标准备案。
考虑到对2018年7月1日之前签订的普通住宅前期物业服务合同也理应备案这一情况,设置了一定的缓冲时间,要求各相关单位于2018年9月1日前报送市物价局和住建局(物业主管部门)备案。
二、以能否出具综合验收合格手续作为是否达到房屋买卖合同约定标准的评价依据
配套设施设备、道路通行、绿化环境等达不到房屋买卖合同约定标准的认定是个难点,且物价部门并无这方面的职权,通过查阅相关文件,山东省住建厅《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》(鲁建发[2009]11号)第四条有如下规定:“房地产开发项目竣工后,开发企业应组织相关部门和单位进行综合验收,对符合条件,相关部门和单位应出具相应的竣工验收合格证明。分期开发的项目,可以分期综合验收。综合验收应当包括以下内容:3.基础设施和配套公用设施是否按照规划建设,并达到使用条件”,综合验收就包含了对配套设施设备、道路通行、绿化环境等是否符合规定等内容,并且第六条、第七条分别规定:“开发项目经综合验收合格后,方可交付使用;综合验收不合格的,不得交付使用” 、“开发企业交付商品房时,应当向买受人提供房地产开发项目竣工综合验收备案证明。”
根据上述规定,以能否出具综合验收合格手续作为是否达到房屋买卖合同约定标准的评价依据,如果不能够出具,则业主或物业使用人前期物业公共服务费按照普通住宅前期物业服务合同中约定的物业公共服务收费标准70%交纳,差额部分由建设单位补偿给物业服务企业;待综合验收合格后,建设单位可中止向物业服务企业补偿物业公共服务费的差额部分,业主或物业使用人前期物业公共服务费按照普通住宅前期物业服务合同中约定的物业公共服务收费标准交纳。
由于种种原因,一些住宅小区在没有进行综合验收的情况下就交付使用,甚至长达数年还不能够取得综合验收合格手续,出台该项政策也可以倒逼建设单位尽早组织综合验收,履行自己的法定义务。
三、明确空置住宅的办理程序
针对以往因空置住宅减免收费办理程序不明确,各物业公司与业主自行协商,容易引发矛盾的情况,文件专门明确空置的办理程序,统一要求业主或物业使用人应向物业服务企业提出书面申请,经双方确认空置初始时间和空置标准(原则上以水、电、气均未使用为衡量标准或其他双方认可的衡量标准),在空置结束时经物业服务企业确认。对于空置满六个月以上的其前期物业公共服务费按照普通住宅前期物业服务合同中约定的物业公共服务收费标准60%交纳。同时要求物业公司在收费公示时将空置住宅办理程序一并公示,使广大业主知晓如何办理,减少矛盾。
四、明确因物业服务成本变化需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的办理程序
根据省政府令关于“因物业服务成本变化需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的,物业服务企业应当将真实、完整的物业服务成本向业主公开”要求,从公开、公正、透明的角度,明确具体、可行办理程序,主要包括公示物业项目经营情况、成本情况审计报告、调价方案理由,经法定程序表决通过方能调整。
五、明确已签订前期物业服务合同的过渡期
在2018年7月1日文件生效的时间窗口,对已签订前期物业服务合同尚未到期的,在合同期内物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行,前期物业服务合同未约定固定期限或者前期物业服务合同已经到期的,物业服务及其收费标准等应按《山东省物业服务收费管理办法》及本次印发的通知规定执行。
此外,根据省物价局的文件重申了“普通住宅”的范围是:除独栋、双拼、联排等各类高档住宅之外的住宅。在公示方面除了要求物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务等级、收费项目、计费方式与起始时间、收费标准与依据、12358价格举报电话等常规内容外,特别强调了要公示普通住宅交付后办理空置的程序、调整普通住宅前期物业公共服务费标准的程序。
(滕州市物价局 周军)

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